Expertsvar:2012-07-26 16:09:07

Nästa generation tar normalt automatiskt över ägandet via dödsfall. För övrigt inträder vanligtvis ett generationsskifte genom livstidsöverlåtelser, antingen via gåva eller via försäljning.
Det finns både fördelar och nackdelar med att redan under sin livstid föra över egendom till nästa generation (barn och/eller barnbarn) och det är förstås alltid bäst att planera med generationsskiftet innan fastighet köps i Spanien.
Men tyvärr blir det oftast så att man inte gör någon planering alls inför ett köp. Anledningen är att det sällan uppfattas som ett problem som måste lösas precis vid själva köpet. Men det är precis före eller vid själva köpet då planeringen bör ske.
För de som redan har köpt och vill ändå planera med generationsskifte idag, är det viktigt att alltid komma ihåg att när nästa generation skall ta över ett hus i Spanien, antingen via livstidsöverlåtelse eller automatiskt vid ett dödsfall, är det normalt tre parter som är inblandade: nuvarande ägare (föräldrar), blivande ägare (barn eller barnbarn) och staten. Staten (skatteverket) har förstås enbart intresse att kunna beskatta alla transaktioner.

Så räkna med att generationsskifte främst kommer att vara förenat med skatteproblem.

Försäljning till nästa generation

Försäljningar inom familjen är normalt inte förenat med så stora problem annat än skattefrågor, rättviseaspekter mellan barnen och värderingsprinciper vid utlösning av barn eller barnbarn.
För den som har en fastighet i Spanien och vill sälja den till sina barn är huvudfördelen med en sådan överlåtelse endast en minskad risk med arvsskatt.
Däremot kan nackdelar med en sådan försäljning inom familjen vara många och av olika natur, bland andra, följande:
-att säljaren (föräldrar) förlorar kontrollen över det överlåtna objektet. I syfte att försöka behålla kontrollen kan man få barnen att skriva på en fullmakt, men alla fullmakter kan återkallas när som helst. Säljaren kan också behålla sig nyttjanderätten, men det hindrar inte heller, bara försvårar, att det överlåtna objektet kan säljas av barnen till utomstående.
-att bakarv kan i alla fall inträda om barn avlider före föräldrar.
-att rättviseaspekter inte beaktas.
-att nya problem uppstår vid en eventuell skilsmässa eller nytt giftermål mellan blivande ägare och dennes make/maka.
-att säljaren ska betala reavinstskatt för skillnad mellan köpeskilling och anskaffningspris.
-att säljaren ska betala värdestegringskatt på mark (plusvalia) till kommunerna. Denna värdestegringskatt beräknas av kommunen utan direkt hänsynstagande till den verkliga skillnaden mellan köpeskilling och anskaffningspris.
-att köparen ska betala överlåtelseskatt (från 8 till 10% av köpeskilling) och övriga lagfartsavgifter (ca 2 % av köpeskilling).
-att överlåtelseskatt vid en sådan överlåtelse beräknas inte på köpeskillingen om den understiger fastighetens skattevärdet, utan på själva skattevärdet, som kan faktiskt vara högre än den avtalade köpeskillingen.
-att barn inte beaktar i sina hemländer de ekonomiska konsekvenser som är förenade med ägandet av en fastighet i utlandet.
Som Ni ser, det kan uppstå både stora och mindre problem vid en försäljning inom familjen. En sådan överlåtelse ger upphov till en del frågor som inte alltid är lätt att besvara utan att kunna alla detaljer och därför bör rekommenderas att en sådan transaktion alltid är väl förberedd innan den genomförs.
Den totala kostnaden vid en vanlig försäljning är omöjligaatt beräkna utan att veta bland annat vilken är reavinsten och värdestegringen på marken. Dessa två element kan orsaka att kostnaderna vid en sådan överlåtelse blir extremt höga.


Gåva till barn

Gåva är en överlåtelse som knappast kan räknas som intressant i sammanhanget, av följande skäl:
Gåvoskatt och arvskatt utgår efter samma skatteskala, men de grundavdrag och fribelopp som tillämpas vid arv gäller dock inte för gåva. Att genomföra ett generationsskifte via gåva till barn blir därför generellt dyrare än att låta barnen inträda automatiskt via dödsfall.
Gåvoskatten är progressiv, vilket betyder att procenten i skatt man betalar varierar beroende på gåvans värde. Det blir då oftast högre skatt vid gåva än vid försäljning till barn.
För övrigt kan de flesta nackdelar som gäller vid försäljning även gälla vid gåva.
En fördel med gåva gentemot arv är i alla fall att man väljer tidpunkten för överlåtelsen.
En fördel med gåva gentemot försäljning är att det inte förekommer i princip någon reavinstskatt, däremot uppstår skyldigheten att betala den kommunala plusvalian.
Skatten beräknas efter värdet av varje gåvotagares förvärv.
Vi har samma värderingsproblem som vid en vanlig försäljning.
Räkna därför med minst lika höga kostnader som vid en vanlig försäljning.
Taxeringsvärdena stiger alltid i värde, men däremot vad vi kallar för ”valor fiscal” eller skattevärdet på en fastighet kan faktiskt gå ner och faktum är att på många håll är valor fiscal för 2012 lägre än 2011. Det är skattevärdet, inte taxeringsvärdet, som är underlaget för beräkning av skatten.
Olaf Medina Hellgren/Wallin & Partners
2015-07-01 15:38:22
Ovanstående skrevs 2012. Gäller svaren fortfarande 2015? Till bilden hör att vi har upprättat avtal om, att svensk arvsrätt, skall gälla.
Morfar