Den nya lagen fastställer de olika parternas skyldigheter samt rättigheter och ger bankerna större trygghet, även om de senare får stå för hela kalaset. Det menar Helena Wramhed, som är kontorschef på Cajamar i Fuengirola. Hon har nyligen tvingats gå en 50-timmars kurs med slutexamen, för att kunna arbeta enligt de nya normerna.

Det som motiverat lagändringen är ett flertal motstridiga utfall i domstolarna, som i vissa mål förkunnat att kostnaderna vid upprättande av hypotek ska betalas av banken och i andra av kunden. Officiellt var det en förhandlingsfråga, men i praktiken tvingades i de allra flesta fall kunden stå för notan. Nu är det banken som måste ta kostnaderna, i de fall där låntagarna är privatpersoner som skaffar en bostad för eget bruk. Om det är fråga om en investering delas däremot kostnaderna.

När det gällde striden om dessa kostnader gick det så långt att Högsta Domstolens styrelse slog knut på sig själv och i ett mycket uppmärkammat mål körde över ett eget utfall, som skulle ha fungerat som prejudikat till kundens fördel. Den tveksamma motiveringen till ändringen av domen var i grunden inte juridisk, utan att dess retroaktiva effekt skulle komma att kosta bankerna miljarder euro. Även de regionala myndigheterna skulle tvingas betala tillbaka enorma mängder skatt, vilket i praktiken ansågs ohållbart.

Socialistregeringen reagerade på kontroversen genom att på närmast rekordtid antaga den nya reformen, som innebär att bankerna ska stå för alla kostnader förknippade med upprättandet av hypoteket. Dock utan retroaktiv effekt, det vill säga att det gäller endast nytecknade lån.
– Som alla förstår ser bankerna till att kompensera den utgiften genom att dels höja kundens etableringskostnader och dels marginalräntan under den resterande amorteringstiden. Höjningen av utlåningsräntorna sedan den nya lagen trädde i kraft bekräftas också av centralbanken.

Reformen berör dock många fler områden och framför allt ska den skydda kunden från oskäliga klausuler, som det omtalade räntegolvet. Notariens roll vid husköp med finansiering genom hypotekslån har vidare ändrats radikalt. Många gånger har denne begränsat sig till att fråga säljare, köpare och långgivare, det vill säga banken, om de är överens och sedan bevittna undertecknandet. Med den nya lagen krävs mycket större översyn av notarien och bland annat två möten med låntagaren.

Notarien ska se till att låntagaren mottagit alla dokument och lånehandlingar minst tio dagar före undertecknandet. Vid det första mötet, som ska hållas minst 24 timmar före affären görs, går notarien igenom alla detaljer i kontraktet med låntagaren utan att banken är närvarande. Dokumentationen är nu avsevärt mer omfattande och inkluderar bland annat
kontaktuppgifter till bankens kundtjänstavdelning, aå att låntagaren vet vart hen kan vända sig för eventuella klagomål eller frågor.

Notarien ska vidare göra ett test där det styrks att hypotekstagaren är införstådd med villkoren. Skulle det befinnas att hen inte är det, kan notarien ställa in affären.
– Det är en helt ny roll för notarierna och det bör också påpekas att det är kunden som ska välja vilken notarie han eller hon vill gå till. Jag rekommenderar så klart om man inte förstår spanska att man väljer en engelsktalande, för att undvika några som helst missförstånd eller har tolk med sig, påpekar Wramhed.

Testet notarien gör kan jämföras med det midfid-test som bankerna måste göra med kunder som ska göra särskilt komplicerade investeringar. Men som med det mesta finns här också kryphål.
– Det är inte alls ovanligt att notarien inte ens träffar låntagarna, utan endast deras advokat. I det fallet är ju testet ganska meningslöst...

När det gäller kostnader vid nedskrivning av lån i förtid, delvis eller för hela lånebeloppet, har det även införts nya regler som är till kundens fördel. Detta då den maximala straffräntan begränsats ytterligare. Även avgifterna vid omförhandling av villkoren har begränsats och kunden får välja om hen önskar fast eller rörlig ränta.

En annan aspekt som gör att reformen blivit föremål för kritik är att den slår mot grupper som i utgångsläget skulle gynnas. Det gäller inte minst ungdomar under 35 år som tecknade ett lån på maximalt 130 000 euro. De behövde i det fallet endast betala en symbolisk summa för tecknandet, men när det nu är banken som står för kostnaden gäller ej rabatten och ungdomarna får betala mångdubbelt mer, via amorteringarna.
– Detta gäller inte minst i Andalusien. Det är viktigt att känna till att räntesatserna och avgifterna varierar ganska mycket mellan olika regioner. Andalusien är bland de dyraste, poängterar Helena Wramhed.

Reformen av hypotekslagen berör även andra aspekter, som hur bankerna får hantera kunder som av en eller annan anledning ej kan betala sina amorteringar i tid. Dessa nya regler välkomnas och kommer att underlätta vid eventuella domstolsprocesser.
– Tidigare kunde banken vidtaga åtgärder efter endast tre obetalda månadsamorteringar, men nu gäller minst tolv månader. I gengäld kan banken efter den perioden kräva att hypotekstagaren betalar av hela lånet och inte bara det som gäller fram tills det datumet, annars kan det bli tal om vräkning.

Den nya lagen framhåller också bankens skyldighet att studera låntagarens betalningskapacitet och inte godtyckligt bevilja lån, som skedde under byggboomen. Helena Wramhed poängterar att på Cajamar slänger de inte ut familjer på gatan på grund av obetalda skulder, utan försöker finna en lösning som är bra både för kunden och banken. Alla banker har dock inte varit lika finkänsliga och 2012 antogs därför en lag om skydd för för särkilt utsatta personer, ett skydd som har utökats i den nya lagen.
– Det är viktigt att hypotekstagaren vid ekonomisk känslig situation själv tar kontakt med banken och försöker finna en avtalad lösning. Det finns ofta alternativ till ett embargo, bland annat kan man ofta förlänga amorteringstiden.

Ett annat exempel på hur den nya lagen medför mer byråkrati är att alla bankanställda nu måste genomgå en 50-timmars kurs och klara av en avslutande examen. Sedan ska de ha tio timmars vidareutbildning varje år.
– Jag har precis klarat av den och kursen är tuff! De som ej tagit examen senast 16 juni nästa år får ej hantera hypoteksärenden, åtminstone inte utan översyn av någon som har det.

Helena Wramhed passar på att höja ett varningens finger för exempelvis svenska kunder som tecknar hypotek i Spanien och som har sin inkomst i kronor.
– Det råder skilda meningar om huruvida detta är en form av valutainvestering. Om kronan faller så blir kostnaderna automatiskt högre för kunden. I det läget kan man ansöka om att få lånet omvandlat till kronor, om man misstänker ytterligare fall, men det är något man måste studera mycket noggrant.

Även om den nya lagen generellt inte har retroaktiv verkan så finns två konkreta undantag. Dels så gäller den nya tidsfristen för eventuell utmätning av egendom vid uteblivna betalningar även äldre hypotek och dels kan låntagare med gamla kontrakt nu välja om de vill byta mellan fast och rörlig ränta.

Som avslutning vill Helena också betona en annan viktig sak som en del kunder inte verkar ha helt klart för sig.
– Det faktum att banken står för kostnaderna för upprättande av hypoteket innebär inte att låntagaren inte har några kostnader alls. De måste fortfarande betala lagfarten för köpet av egendomen och all byråkrati kring denna och den kostnaden är betydligt större än den för hypoteket. Däremot så får kunden genom den nya lagen lägga ut i genomsnitt 2-3 procent mindre vid själva köpet, än tidigare.