Risken för ny fastighetsbubbla tonas ner

EKONOMI Bostadspriserna stiger snabbt i Spanien och bolånen följer med. Trots detta bedömer experter och myndigheter att marknaden är stabil och långt ifrån en ny finanskris.

Spanien har under det senaste året sett en tydlig återhämtning i bostadskrediter, med en ökning på över 44 procent i mars jämfört med året innan. Det har blivit vanligare att banker beviljar lån som överstiger 80 procent av bostadens värde, samtidigt som räntorna är på väg nedåt och bostadspriserna stiger snabbt. Ändå är det inget som tyder på en ny bubbla, enligt en rad ekonomer och institutioner.

Banco de España utesluter en överhettning men förbereder en ram för att kunna ingripa vid behov. Den spanska bolåneföreningen (AHE) menar att ökningen beror på en stabil efterfrågan och ett begränsat utbud, medan hushållens skuldsättning är låg i ett historiskt perspektiv – endast 40 procent av BNP, jämfört med 95 procent under finanskrisens toppår 2006–2009. Dessutom är andelen bostadsköp som finansieras med lån fortfarande lägre än under perioden 2015–2022.

Bankerna har dock blivit mer generösa. Under första kvartalet 2025 beviljades bostadslån för 19,4 miljarder euro – en ökning med över 25 procent jämfört med samma period föregående år. Men det är fortfarande långt ifrån nivåerna 2008. Analytikern Gonzalo Bernardos uppskattar att det totala kreditbeloppet för året, justerat för inflation, kommer att motsvara omkring 35 procent av nivån 2006.

Digitala plattformar har blivit en viktig aktör och står nu för nära en fjärdedel av alla nya bolån. Representanter från bolåneförmedlare som Trioteca och Helloteca betonar att systemet i dag är mer reglerat och övervakat än före krisen. Enligt Elena Ansótegui från Wypo finns det i dag mer aktivitet men ingen systemrisk.

Vissa banker beviljar nu lån som överstiger 90 eller till och med 100 procent av bostadens värde, men ofta med stöd av statliga eller regionala garantier. Det rör sig främst om unga köpare med stabila inkomster. Bankerna är fortfarande restriktiva i sin kreditgivning: låntagare måste visa på god ekonomi, stabil inkomst och ett sunt sparbeteende. Ett lån beviljas inte om sökanden har oregelbundna inkomster eller ett konsumtionsmönster som tyder på ekonomisk osäkerhet.

För att minska risken för framtida kriser pekar flera experter på vikten av att hålla koll på två faktorer: att belåningsgraden inte ökar kraftigt utan säkerhet och att hushållens bolånekostnader inte överstiger en tredjedel av inkomsten. I dagsläget är dessa nivåer under kontroll.

De senaste räntesänkningarna från ECB har skjutit extra fart i marknaden. Fasträntelån med längre löptid är i dag det vanligaste alternativet. De utgör 70 procent av alla nya bolån och anses vara det bästa skyddet mot framtida räntehöjningar.

Enligt El País ser banker som Bankinter och CaixaBank samma trend: de flesta kunder väljer fast ränta, och majoriteten är mellan 36 och 55 år, ofta på väg att köpa sin första bostad. Deras lån täcker i snitt 71 procent av bostadens pris eller värdering.