Med- eller motvind på fastighetsmarknaden?

PLUS CARIN OSVALDSSON Varje månad kan vi läsa ny statistik i media om hur fastighetspriserna i Spanien bara fortsätter att öka, hur försäljningarna hela tiden går uppåt och om avsaknaden av mörka moln på himlen. Det vill säga utan något överhängande hot om att bubblan, som för övrigt inte beskrivs som en bubbla, ska spricka. Och statistik talar väl alltid sanning? Ja, kanske det. Men de slutsater folk drar av denna statistik, är inte nödvändigtvis korrekt.

PLUS CARIN OSVALDSSON Varje månad kan vi läsa ny statistik i media om hur fastighetspriserna i Spanien bara fortsätter att öka, hur försäljningarna hela tiden går uppåt och om avsaknaden av mörka moln på himlen. Det vill säga utan något överhängande hot om att bubblan, som för övrigt inte beskrivs som en bubbla, ska spricka. Och statistik talar väl alltid sanning? Ja, kanske det. Men de slutsater folk drar av denna statistik, är inte nödvändigtvis korrekt.

Det måste vara fantastiskt att jobba som mäklare nu för tiden?! Både priser och antal försäljningar bara stiger och stiger. Det borde var lätt att tjäna hur mycket pengar som helst. Eller? Det finns visserligen mycket som är positivt i vår bransch nu. Räntorna gick ned igen och bankerna är relativt välvilliga till att låna ut pengar. Den spanska ekonomin mår bra vilket påverkar inte minst de spanska köparna. Och Spanien uppfattas som ett tryggt land att investera i vilket lockar de utländska köparna. Inte minst från länder i närheten av andra länder som inte uppfattas som lika säkra. Däribland Östeuropa och USA.

Men. Fastighetspriserna i Spanien har gått uppåt i maklig takt sedan i slutet av 2016, med en kort liten dipp under 2020 men som återhämtades väldigt snabbt. Det är nästan tio år av stigande priser. Hur påverkar det köparna? Jo, trots alla lyriska analytiker och ekonomer så är det klart att det gör köparna nervösa. Framför allt dem som inte måste köpa utan som köper som en investering.

Ibland gäller investeringen det egna livet och framtiden, inte i första hand ekonomisk avkastning. Men ingen vill göra en dålig affär. Ingen vill köpa på toppen. Om det kan komma ett ras. Ingen spår just nu ett ras. Men ändå tänker folk att ju längre prisökningarna pågår, desto närmare borde vi rimligen vara en nedgång. För ingen marknad har väl gått upp ”for ever and ever”?

De som köper nu är de som ser tydligt att deras investering i en spansk fastighet kommer vara en klok sådan, oberoende av det exakta priset. Det gäller för dem där investeringen handlar om mer än siffror. Exempelvis trygghet, långsiktighet och inte minst familjeliv.

När jag började jobba på Fastighetsbyrån i Nerja 2012 gick priserna fortfarande nedåt. I fyra år till skulle de fortsätta nedåt. Det var svårt att stänga affärer. För ingen visste hur länge nedgången skulle fortgå och hur mycket till man skulle kunna pruta om man bara väntade några månader till. Svenskarna var dock heta på gröten då. Spanien hade drabbats väldigt hårt av finanskrisen medan Sverige klarat sig bättre och den svenska kronan blev under flera år bara starkare och starkare gentemot euron.

Det gällde att hitta rätt objekt, att förhandla rätt pris och att få köparna att förstå att investeringen var långsiktig. Argumenten var ”man kanske inte kan köpa och sälja inom en tvåårsperiod för att göra sig en hacka, men om du köper för att njuta av bostaden och sälja om många år, ja, då kommer det troligtvis vara en bra investering”. För att köparna skulle våga ta ett beslut behövde de tid. De behövde se många objekt för att kunna jämföra och de behövde tid att tänka.

På sätt och vis påminner dagens situation ganska mycket om den som rådde då. Väldigt få köpare tar ett snabbt beslut. De flesta affärer är komplicerade därför att parterna är nervösa. Köparna vill pruta mycket vilket sällan går. Till slut kryper de till korset efter att ha hållit på en tid och sett med egna ögon att jo, priserna fortsätter faktiskt uppåt. Säljarna är nervösa därför att de hade en bild av vad de skulle få som inte överensstämmer med verkligheten.

Men om vi åter gör en snabb tidsresa, tillbaka till 2016, så när priserna började vända uppåt blev köparna först osäkra. Var det en tillfällig uppgång? Få förstod nog då vad vi vet nu, att det var det absolut bästa läget att köpa och att priserna skulle fortsätta uppåt i många, många år till. Men det är lätt med facit på hand. Jag hade köpare som då, trots de relativt låga bostadspriserna jämfört med dagens marknad, fick bankvärderingar som låg betydligt under försäljningspriset. Bankerna stannade kvar i ”krisläge” länge efter att marknaden hade påbörjat sin återhämtning. Och det tog ett tag innan trenden kunde konstateras vara stadig. Men därefter följde några mycket bra år för oss mäklare.

Bostäderna var billiga, bankerna började låna ut pengar med större glädje, svenskar som gjort en bostadsresa i Sverige kunde låna på sin svenska bostad, få loss pengar och köpa en semesterbostad i Spanien utan större ansträngning. Att hyra ut de veckor eller månader man själv inte använde bostaden, var inga som helst problem och täckte fasta kostnader inklusive eventuell bolåneränta. Det fanns ingen rädsla. Det fanns mycket att välja på. För enskilda säljare var det inte alltid lätt - folk kunde tillåta sig att vara kräsna och hittade alltid sin pärla. Bostäder utan charm eller läge förblev osålda. Men generellt var det goda och relativt enkla tider.

Dessutom kom det ut hur mycket nyproduktioner som helst på marknaden. Köpte man ”på ritning” var priserna mycket konkurrenskraftiga. Lagarna hade skärpts och det var ett tryggt köp med försäkringar eller bankgarantier. Dessutom var dessa projekt anpassade till skandinavernas smak och efterfrågan på bättre isolering, öppna planlösningar och energieffektivitet. De första åren blev det lite som en revolution med denna nya kontemporära stil.

Tiderna när ”vanligt folk” med lite pengar på banken eller en bra lön med marginal för ännu ett banklån, lättvindigt kan unna sig en spansk semesterbostad, är dock över. Det är ett enormt mycket större beslut för utlänningar att köpa en bostad i Spanien nu än det var för sju, åtta år sedan. Och det är inte vilken medelklassfamilj som helst som har råd. På det viset har antalet kunder minskat rejält och det är numera en helt annan typ av samhällsklass som köper. Däremot har det tillkommit nya nationaliteter. Det vimlar av polacker, ungrare, tjecker och folk från de Baltiska staterna.

Under tiden har även spanjorerna fått det betydligt bättre ställt. Minimilönen har ökat ganska rejält, arbetslösheten är lägre än på mycket länge, bankerna lånar gärna ut pengar och deras värderingar ligger oftast i nivå med försäljningspriserna, ibland till och med högre. Däremot köper spanjorerna inte vad som helst och inte riktigt samma saker som de utländska investerarna faller för. Spanjorerna söker antingen en semesterlägenhet vid vattnet och det ska vara mycket prisvärt annars får det vara, eller ett familjehem, helst med tre, fyra sovrum för max 400.000 euro.

Det som stökar till det i branschen är ett antal olika faktorer. Dels är det den överdrivet positiva statistiken och vetskapen om det skrala utbudet, där säljare har extremt höga förväntningar på vad de kan begära för sina bostäder. Det går helt i klinch med att köparna är väldigt försiktiga för att inte göra en dålig affär. Jag träffar ofta säljare som hänvisar till att priserna i deras område ökat med 20 procent bara det senaste året. För ett år sedan sålde grannen sin bostad för x euro så nu ska de ha minst 20 procent mer. Och oftast mer än så för deras bostad är ju så mycket bättre. Och så måste de ha lite marginal för prutmån. Och så vill de gärna testa marknaden lite…

Det underlättar inte att statistiken som presenteras ofta gäller utpriserna, det vill säga statisik från Idealista och liknande portaler som alltså inte alls är det samma som de faktiska försäljningspriserna. När det gäller antal försäljningar så inkluderar de även nyproduktion som sålts på ritning. Det vill säga köparna tog ett beslut för två, tre år sedan att köpa, men det är först nu projektet står klart och affären signeras inför notarien. En annan utmaning är situationen när det gäller korttidsuthyrning. Det har blivit betydligt mer komplicerat att få en licens, i vissa kommuner rent av omöjligt, vilket otvetydigt får konsekvenser för framför allt en viss typ av objekt till salu.

Vad kommer hända? Jag vet verkligen inte. Jag tror inte vi kommer se något prisras i närtid. Däremot har köpgrupperna ändrats. Den typiska köparen söker inte riktigt samma som den typiska köparen för några år sedan. Spanjorerna vill ha m2 för pengarna, planlösningar som passar ett permanentboende. Det riktiga lyxsegmentet har alltid sina kunder. Vad som inte lika uppenbart har en tydlig köpare, är de naggande fina men inte så stora lägenheter som passar främst för semesterbostad, men som är för dyra för de flesta och som inte längre kan förvandlas till en kassako genom korttidsuthyrning. Denna typ av bostad har idag förre kunder än för ett par år sedan.

Ska du köpa för att hyra ut, tänk långtid och tänk långsiktigt. Handlar det om att investera i dig själv och i ditt liv kan jag bara säga en sak - man ångrar aldrig en flytt till Spanien. Men glöm snabba vinster. För mig som mäklare är jag inte orolig. Jag är upplärd under 2012 och Seg, Hårt arbetande och Flexibel är mina mellannamn. Det finns inga snabba cash i en långsiktigt hållbar business. Tack och lov att jobbet är så varierande och roligt för vindarna, de blåser i alla riktningar.

Carin Osvaldsson