Restriktioner för korttidsuthyrning påverkar fastighetsmarknaden

EKONOMI Makrostatistiken de senaste åren visar en ökning av antalet fastighetsaffärer och huspriser i Spanien som saknar motsvarighet. Däremot visar nya, mer specifika siffror, en avsevärd avmattning i flera områden som till stor del kan skyllas de skärpta reglerna för korttidsuthyrning.

Det spanska Notariatets Statistikportal har nyligen öppnat sin databas för allmänheten. Det är ett viktigt steg mot ökad transparens på den spanska fastighetsmarknaden. Tidigare publicerades endast övergripande rapporter på ad hoc-basis, men det nya systemet gör det nu möjligt att följa pris- och volymutveckling i detalj, även på lokal nivå.

De senaste uppgifterna för tredje kvartalet 2025 visar tydligt att marknaden har mattats av. Antalet genomförda transaktioner signalerar en påtaglig avkylning efter en längre period av stark aktivitet.

I denna analys granskas utvecklingen i Marbella, Estepona och Manilva, tre nyckelkommuner på Costa del Sol, med särskilt fokus på hur införandet av de nya reglerna för korttidsuthyrning den 1 juli 2025 påverkat marknadsdynamik, prisbild och köpbeteende.

Effekter av nya regler
Efter det slutgiltiga införandet av det nya regelverket för korttidsuthyrning har transaktionsvolymerna minskat markant. Även vid en antagen månadsvis ökning på tio procent under fjärde kvartalet 2025 beräknas den totala försäljningsvolymen i Marbella ändå bli cirka fyra procent lägre än under bottenåret 2014. Om den nuvarande trenden består väntas volymen bli omkring 9,4 procent lägre än 2014 års nivå.

Jämför vi augusti månad med genomsnittet senaste tolv månaderna minskade antalet registrerade försäljningar kraftigt:
• Marbella: –42,25 procent
• Estepona: –43,16 procent
• Manilva: –49,45 procent

Jämför vi augusti månade med genomsnittet under fjärde kvartalet 2024 är nedgången ännu större:
• Marbella: –46,30 procent
• Estepona: –56,48 procent
• Manilva: –66,73 procent

Utvecklingen sammanfaller i tid med införandet av de nya licens- och registreringskraven för turistuthyrning. Det tyder på att många köpare för närvarande avvaktar tills regelverkets praktiska konsekvenser klarnat.

Pris per kvadratmeter
Trots den tydliga aktivitetsminskningen har försäljningspriserna fortsatt att stiga. Under tredje kvartalet 2025 uppgick det genomsnittliga försäljningspriset till:
• Marbella: 4.509 euro/kvadratmeter
• Estepona: 3.143 euro/kvadratmeter
• Manilva: 2.512 euro/kvadratmeter

Vanligtvis råder ett nära samband mellan utbud och efterfrågan, vilket i sin tur påverkar prisnivån där köpare och säljare möts. Den nuvarande situationen tyder dock på en avvaktande marknad, där båda parter avstår från snabba beslut i väntan på att se om utvecklingen markerar en tillfällig korrigering eller början på en mer varaktig trend.

Om efterfrågan fortsätter att vara dämpad kan det ta tid för marknaden att absorbera ett växande utbud, vilket i sin tur riskerar att skapa ökad prispress och längre försäljningstider.

Utländska köpare
På nationell nivå står spanska köpare för cirka 80 procent av alla bostadstransaktioner, medan utländska köpare svarar för omkring 20 procent. På Costa del Sol ser bilden dock helt annorlunda ut:
• Estepona: 71 procent utländska köpare
• Manilva: 65 procent utländska köpare
• Marbella: 63 procent utländska köpare

Detta understryker provinsens starka internationella karaktär och dess beroende av kapitalinflöden från utlandet.

Hur stor andel av dessa köpare som är beroende av inkomster från korttidsuthyrning är svårt att fastställa. Statistik från maj 2024 visar dock att antalet nya turistlicenser i Andalusien ökade med cirka 1.500 per månad, vilket antyder att uthyrningsintäkter fortsatt varit en viktig del av investeringskalkylen.

Regionmyndigheten Junta de Andalucía har sedan införandet av det nya regelverket justerat tolkningen flera gånger vad gäller flerbostadshus. Numera krävs samfällighetens godkännande (3/5-majoritet) för att erhålla uthyrningslicens. Denna osäkerhet har utan tvekan bidragit till en mer försiktig marknad, där både köpare och säljare söker tydlighet innan nya affärer genomförs.

Faktiskt försäljningspris
Trots lokala variationer i läge, standard och bostadstyp är gapet mellan begärt och faktiskt försäljningspris påtagligt. Under de senaste åren har utgångspriserna stigit snabbare än de faktiska avsluten, särskilt i Estepona där skillnaden uppgår till 30,6 procent. I Marbella är skillnaden 20,4 procent och i Manilva 11,9.

Detta tyder på att säljarnas prissättning ofta ligger före den faktiska betalningsviljan, ett uttryck för överoptimistiska förväntningar, men också för marknadens fördröjda anpassning till nya förutsättningar.

Konkurrensen mellan mäklare kan dessutom bidra till att driva upp begärda priser, då säljare tenderar att välja den mäklare som erbjuder den högsta värderingen. Medialt fokus på prisuppgångar förstärker i sin tur förväntningarna.

På medellång sikt kan en möjlig utveckling bli sjunkande utgångspriser kombinerat med stabila eller stigande försäljningspriser, om volymtrenden återhämtas på medellång sikt.

Makroekonomin
I Europa har inflationen sannolikt nått sin topp, och flera centralbanker har inlett räntesänkningar. Detta brukar normalt stimulera den ekonomiska aktiviteten och öka efterfrågan på bostäder.


Mot denna bakgrund borde marknadsaktiviteten åtminstone ha varit stabil, eller till och med ökat, givet de lägre finansieringskostnaderna och hushållens förbättrade köpkraft.

Den nuvarande inbromsningen framstår därför som anmärkningsvärd och indikerar ett starkt beroende av hyresintäkter vid bostadsköp på Solkusten.

Sanerade finanser
Enligt Spaniens bostadsministerium har flera kommuner nått nya prisrekord. Estepona noterade under tredje kvartalet 2025 sitt högsta genomsnittspris någonsin 3.143 euro per kvadratmeter, vilket markerar en fullständig återhämtning från bottennivån 2014 (1.319 euro) och innebär att staden nu överträffat toppnivåerna före finanskrisen.

Under det senaste decenniet har flera kommuner förbättrat sin ekonomi kraftigt och samtidigt effektiviserat förvaltningen.
Estepona är ett tydligt exempel:
• Kommunens budget för 2025 uppgår till 121 miljoner euro, varav 17,3 miljoner (15 procent) avsätts för investeringar i infrastruktur och stadsförnyelse.
• Kommunen är i praktiken skuldfri efter att ha återbetalat över 300 miljoner euro.
• Fastighetsskatten (IBI) har sänkts med 20 procent.
• År 2024 redovisades ett överskott på 7,7 miljoner euro, som återinvesteras i nya projekt och offentliga miljöer.

Denna finansiella stabilitet har stärkt förtroendet hos både invånare och investerare, vilket bidragit till uthållig prisuppgång och långsiktig attraktivitet.

Mot denna bakgrund blir det missvisande att jämföra dagens situation med tiden före finanskrisen. Välskötta kommuner med begränsat utbud av fastigheter har sannolikt större motståndskraft mot prisnedgångar.

Korttidsuthyrningar
Utvecklingen på korttidsuthyrningsmarknaden har under de senaste åren varit både snabb och kraftfull, med en markant ökning av antalet uthyrningsobjekt i kuststäderna. Denna expansion har dock medfört tydliga sociala och strukturella konsekvenser.

Stigande bostadspriser har trängt undan lokala hushåll, och unga har fått allt svårare att etablera sig på bostadsmarknaden. Många städer längs Costa del Sol har blivit alltmer ”turistifierade”, och spänningar mellan bofasta och tillfälliga besökare har tilltagit.

Samtidigt är just dessa (negativa) effekter en del av förklaringen till den starka prisutvecklingen. Efterfrågan på uthyrningsobjekt har drivit upp värden och stimulerat byggaktiviteten.

Om fler samfälligheter inför begränsningar för korttidsuthyrning kan detta successivt urholka de värden som medlemmarna själva drar nytta av. Skulle priserna börja falla märkbart är det därför inte otänkbart att samfälligheter omprövar beslut om restriktioner, då ett uthyrningsförbud riskerar att minska marknadsvärdet på den egna fastigheten.

Marknaden står med andra ord inför en balansakt mellan social hållbarhet och ekonomisk dynamik, en balans som kommer att vara avgörande för fastighetssektorns framtid på Costa del Sol under de kommande åren.

Mer information: https://www.hagakapital.com

Ruben Larsen
Haga Kapital Financial Services

OBS! Denna artikel skickades till tryck för tidningen SK i mitten av november. Efter det har ny statistik publicerats, så här följer en uppdatering:

Marknadsdata för september (publicerade den 28 november):
De senast publicerade siffrorna för september visar att marknaden redan börjat återhämta sig snabbare än vad utvecklingen fram till och med augusti indikerade. Aktiviteten ökade tydligt i alla tre kommuner, vilket tyder på att osäkerheten kring de nya uthyrningsreglerna redan håller på att absorberas av marknaden.
Transaktionsvolymer relativt glidande 12-månaderssnitt:
Marbella: cirka –1 procent, (alltså i praktiken tillbaka på normal nivå).
Estepona: cirka –15 procent
Manilva: cirka –15 procent

Detta ska jämföras med de mycket kraftiga nedgångarna i juli–augusti (–42 procent till –56 procent enligt artikelns data). Den snabba avmattningen av nedgången visar att marknaden inte frös på samma sätt under hösten, och att många köpare återvände tidigare än förväntat.

Prisutveckling i faktiska transaktioner (september jämfört med augusti):
Marbella: liten ökning
Manilva: liten ökning
Estepona: marginell nedgång på ungefär –2 %

Prisnivåerna ligger alltså nära stabila, med tendens till återhämtning i två av tre kommuner.

Samlad slutsats
De nya septembersiffrorna ger en betydligt ljusare bild än statistiken fram till augusti. Det som först såg ut som ett mer långdraget omslag verkar snarare ha varit en kortvarig störning i samband med införandet av de nya reglerna. Den kraftiga volymnedgången under första halvåret och sommaren har i stort sett normaliserats i Marbella, och även Estepona och Manilva visar tydlig stabilisering.

Med andra ord: marknaden absorberar osäkerheten snabbare än väntat, och den negativa effekten av uthyrningsreglerna framstår nu som kortlivad, snarare än strukturell. Detta stöds av både återhämtade volymer och stabila transaktionspriser.