Hyresgäster drabbas av chockhöjningar

EKONOMI Under pandemiåren 2020–2021 tecknades hundratusentals hyreskontrakt i Spanien. Nu når dessa kontrakt sin femårsgräns enligt spansk lag – och för många hyresgäster innebär det en brutal verklighet: kraftigt höjda hyror eller besked om att flytta. Bland de drabbade finns tusentals européer som bor i Spanien.

Det var i februari 2021, mitt under pågående pandemi, som jag själv tecknade kontraktet för min lägenhet i Estepona. Komplexet var nybyggt och i princip obebott – hyresmarknaden var svag eftersom få nordeuropéer kunde ta sig till Spanien. Starthyran landade på 950 euro i månaden. Fem år senare kom beskedet från hyresvärdens advokat: hyran skulle höjas med närmare 60 procent. Några förhandlingar var inte aktuella.

Det var då jag började inse att mitt fall knappast var unikt. Enligt det spanska konsumentministeriet löper över 630.000 hyreskontrakt ut under 2026 – de flesta tecknade under pandemin när priserna var lägre. Uppskattningsvis 1,6 miljoner människor berörs. De mest drabbade regionerna är Madrid med nästan 146.000 kontrakt, Katalonien med drygt 112.000 och Andalusien med omkring 85.000.

Antonia Téllez har bott i Marbella i 30 år. De senaste 13 åren har hon hyrt samma lägenhet i Riviera del Sol, i Mijas Costa. I juni löper hennes kontrakt ut – och hyresvärden har bestämt sig för att sälja.
– Jag förstod vad som var på gång när jag såg att grannarna fick flytta och att lägenheterna såldes en efter en. Hyresvärden ägde nio lägenheter tillsammans med sin bror och sålde dem allteftersom folk flyttade ut. Så jag ringde och frågade rakt ut, berättar hon.

I dag betalar Antonia 660 euro i månaden. De lägenheter hon tittat på ligger på runt 1.200 euro – nästan en fördubbling. Efter att ha besökt flera objekt som hon beskriver som "katastrofala" hittade hon till slut en lägenhet för 950 euro. Hon flyttar i mars, tre månader innan hon egentligen måste.
– Jag ville inte vänta till sommaren. Då är det högsäsong och ännu svårare att hitta något.

Jesús San José Sancho är advokat på Global Jurídico i Marbella. Han bekräftar den bild som Antonia upplevt: när kontraktet väl löper ut har hyresgästen i princip inga rättigheter kvar.
– När den minimala perioden på fem år för privatpersoner, eller sju år för företag, har passerat har hyresgästen bara rätt att få tillbaka depositionen. Det enda sättet att stanna kvar är genom ett nytt kontrakt eller en förlängning som båda parter kommer överens om – och då passar hyresvärden på att sätta ett nytt pris, förklarar han.

Enligt San José Sancho är marknaden starkt snedvriden. Priserna har stigit kraftigt på grund av ett begränsat utbud samtidigt som efterfrågan ökat.
– När kontraktet är slut kan ägaren sätta priset fritt, förutom i vissa zoner där myndigheterna försöker reglera hyrorna. Det har lett till att en del av hyran ibland måste betalas svart – och om man inte accepterar det får man inte hyra, säger han.

Den spanska hyreslagen LAU ger hyresgäster rätt till minst fem års kontrakt när hyresvärden är en privatperson, eller sju år om det är ett företag. Efter femårsperioden kan kontraktet förlängas automatiskt i upp till tre år – men bara om ingen av parterna meddelar uppsägning i tid. Hyresvärden måste meddela fyra månader i förväg, hyresgästen två månader.

Under förlängningsperioden begränsas hyreshöjningar till det så kallade IRAV-indexet, ett statligt index som reglerar hur mycket hyran får höjas årligen. I december 2025 låg det på 2,32 procent. Men när ett kontrakt löper ut helt har hyresvärden fria händer att sätta en ny hyra.

För svenskar som hoppas på stöd hemifrån är beskedet nedslående. Sara Ramirez vid Svenska ambassaden i Madrid bekräftar att ökade boendekostnader är en het politisk fråga, men ambassaden kan inte företräda enskilda svenskar i personliga ärenden.
"Ökade boendekostnader påverkar en stor del av befolkningen och är högst aktuellt på den politiska dagordningen i Spanien. Spanien har också varit drivande i att lyfta frågan inom EU", skriver hon.

Cecilia Borglin på Svenskar i Världen ger samma besked: organisationens verksamhet är begränsad till svenska regelverk.
– Eftersom det handlar om spanska regler ser jag utmaningar med att få svenska myndigheter engagerade. Det är nog snarare spanska myndigheter som sitter inne med lösningen, skriver hon.

Vad som förvånade mig mest under min egen process var hur få instanser som faktiskt kan hjälpa. Varken Estepona kommun eller någon annan lokal myndighet visade något intresse.

Den spanska regeringen har vidtagit vissa åtgärder. Ett så kallat moratorium mot vräkningar av utsatta hyresgäster har förlängts till den 31 december 2026. Konsumentminister Pablo Bustinduy har uppmanat regeringen att förlänga de kontrakt som löper ut automatiskt, men förslaget har ännu inte antagits.

Enligt ministeriets beräkningar innebär situationen en genomsnittlig kostnadsökning på omkring 1.735 euro per år för de drabbade hushållen.

Antonia är tydlig med vad hon anser att politikerna borde göra: sätta ett pristak beroende på var lägenheten ligger och anpassa det efter vad hyresgästerna faktiskt tjänar.
– I Spanien säger man att man inte ska lägga mer än 30 procent av lönen på boende, men med dagens priser blir det mycket mer än så.

Till andra hyresgäster i samma situation har Antonia ett råd: ge inte upp.
– Tappa inte hoppet. Till slut hittar man något. Fortsätt leta och nöj dig inte med det första du hittar – när man är desperat tänker hyresvärdarna att man tar vad som helst.

Själv letade jag i flera månader och reste till och med till Mallorca för att undersöka möjligheterna där. Situationen visade sig vara ännu värre. Till slut hittade jag en lägenhet i centrala Málaga.

Advokaten San José Sancho rekommenderar utländska hyresgäster att ta hjälp av en specialiserad jurist för att försöka nå en överenskommelse med hyresvärden.

Om ditt kontrakt närmar sig femårsgränsen: kontrollera exakt när det tecknades och räkna ut när det löper ut. Var uppmärksam på om din hyresvärd skickar ett burofax – ett rekommenderat brev som räknas som juridiskt bindande oavsett om du hämtar ut det eller inte. Svenska ambassaden kan tillhandahålla listor över svensktalande advokater och lokala konsumentkontor, så kallade OMIC, erbjuder gratis rådgivning.

Text: Nicholas Christiansen

FAKTA: SPANSK HYRESRÄTT (LAU)
Minsta kontraktstid: Fem år (privatperson) eller sju år (företag)
Automatisk förlängning: Upp till tre år om ingen part säger upp i tid
Uppsägningstid: Hyresvärd fyra månader, hyresgäst två månader
Max hyreshöjning under förlängning: IRAV-indexet (2,32 procent i december 2025)
Efter kontraktets slut: Hyresvärden kan sätta ny marknadshyra