Det har länge spekulerats kring var prisgolvet ligger på den spanska fastighetsmarknaden, det vill säga när priserna upphör att falla. Den stigande handeln förra året kan vara ett tecken på att botten snart är nådd.

Sydkusten har frågat Nykredits direktör i Köpenhamn Hanne Egaa om vi står inför den efterlängtade vändningen på fastighetsmarknaden.
– Det råder ingen tvekan om att vi ser en återhämtning i Spanien, men det är ännu för tidigt att bekräfta om det är fråga om en stabil uppgång. Fastighetspriserna har fallit avsevärt och om de inte redan nått botten bör de inte sjunka mer än ett par procent till.

En annan faktor som påverkar fastighetshandeln är hypoteksräntan, som stigit de senaste månaderna. Den ledande europeiska räntan Euribor är dock fortfarande mycket låg (cirka 1,07 procent) och Nykredit tror inte att ökningen kommer att vara särskilt kraftig.
– Den ekonomiska återhämtningen är fortfarande svag och vår beräkning är att hypoteksräntan stiger med cirka 0,15 procentenheter det närmaste året.

Bankerna försiktiga
Många analyserar fastighetsmarknaden ur bankernas synvinkel. De har hittills valt att hålla på sina egna objekt i väntan på att priserna ska vända uppåt och så länge bankerna inte säljer på allvar anser många att återhämtningen dröjer.

Spanska banker har kritiserats för att skruva åt utlåningskranen onödigt hårt. Andra menar att det är tack vare den spanska banksektorns traditionella försiktighet som de klarat krisen bättre än i många andra länder. I dagsläget är det många banker som inte lånar ut mer än 60 procent av fastighetsvärdet, trots att priserna sjunkit avsevärt. Många utlänningar upplever att de är särskilt misstrodda när de försöker få lån av en spansk bank.

Ingen ytterligare säkerhet
Nykredit har vunnit många kunder på att de lånar upp till 80 procent och dessutom som regel inte kräver någon ytterligare säkerhet, till skillnad från spanska banker.
– Vi har en stor fördel av att arbeta nästan uteslutande med skandinaviska kunder. Det gör att vi i större utsträckning kan kontrollera riskerna, menar Hanne Egaa.

Förra året delade Nykredit ut 400 hypotekslån i Spanien, vilket var en kraftig ökning jämfört med 300 lån 2009. Dessutom mer än fördubblades antalet svenska kunder, från sex procent 2009 till 20 procent av totalen 2010.
– Vi har gjort en stor satsning den senaste tiden gentemot den svenska marknaden, som har inkluderat både annonsering, deltagande i mässor samt anställning av svensk personal. Dessutom har vi haft lyckan att många av våra första svenska kunder i sin tur rekommenderat oss för bekanta.

Kontroversiella räntegolv
De spanska bankerna är föremål för hård kritik för de räntegolv som de flesta har i sina villkor. Dessa golv, på mellan 3,0 och 3,5 procent, har de senaste åren kostat många hypotekstagare stora summor och vissa har valt att överklaga till domstol. Nykredit har inga räntegolv, men väl möjligheten till räntetak.
– Räntan är så pass låg fortfarande att det är få kunder som väljer villkoren för räntetak. Vår ränta anpassas efter Euribor och vi har ingen nedre gräns.

Fastighetsmarknaden på Costa del Sol har drabbats hårdare än andra områden i Spanien, exempelvis Costa Blanca. Anledningen är dels att Costa del Sol förutom den ekonomiska krisen även skakats av en rad kommunala skandaler som slagit mot fastighetssektorn. Dessutom var prisbubblan extra stor på kusten.
– Vi noterade förra året att den genomsnittliga lånesumman sjönk något och en del kunder har säkert valt att köpa på billigare platser än Costa del Sol. Det borde å andra sidan innebära att återhämtningen kommer att ske snabbare på kusten, när den väl startar, konstaterar direktören på Nykredit.

Ej investera
Många kunder ber Nykredit om råd när de ska köpa ett objekt i Spanien. Grundrekommendationen i dagsläget är att inte köpa fastighet som en investering, utan för att bo i. Dessutom ska man alltid anlita en advokat.
– I Danmark brukas advokat vid 99 procent av alla fastighetsaffärer.
Ett annat bra tips är att informera sig ordentligt och jämföra så många objekt som möjligt före man bestämmer sig. Köparen bör vara beredd att lägga upp 30 procent av köpekostnaden. Nykredit finansierar upp till 80 procent av värdet, medan köparen står för övriga 20 procent samt kostnaderna i anslutning till köpet, som normalt uppgår till tio procent av fastighetsvärdet.

Nykredit har sitt huvudkontor med 20 anställda i Köpenhamn samt två kontor i Spanien. I Albir (Alicante) arbetar två personer och på Costa del Sol arbetar tre personer i Centro Plaza, Nueva Andalucía.

Mer information på http://www.nykredit.se