2016-08-02 12:42:50
Det är lite av moment 22!
Inte bara för er...det gäller de flesta på Costa del Sol faktiskt.
För att få ATR koden = Licens att hyra ut korttid..dvs 2 månader och kortare, så krävs en LFO..Licence of First Occupation!
Men en sådan FINNS INTE i de flesta fall.
Varje Town hall får ta fram ett likvärdigt dokument...så det går att lösa.
Ett problem är att olika myndigheter är inblandade;
Juntan de Andalucia har tagit fram den nya lagen om turistuthyrning. Townhall ska ge intyg..och staten tar in skatt på uthyrningen.

Men om ni har ett svartbygge...lär det bli problem!
Ulf Norberg
2016-08-02 14:30:26
Tack för ditt svar Ulf.
Vi har fått uthyrningslicensen med professionell hjälp. Denna licens säger att "Licencia de primera occupacion" behövs vid en eventuell inspektion.
Vi är övertygade om att vårt hus inte är ett svartbygge.
Kvarstår hur vi gör när Marbella Town Hall inte kan ta fram "Licencia de primera occupacion" och inte heller har rutiner för att ta fram ett likvärdigt dokument.
Har någon möjligtvis löst detta?
JN
2016-08-02 14:50:22
JN...vi är MÅNGA som sitter fast på samma sätt, om nu det lindrar något?
Fast i mitt fall, är det Townhall i Nerja som ska ordna fram ett "likvärdigt" dokument!

Lite märkligt dock, att man kan söka och FÅ turistlicens utan att visa upp det intyg de kräver!

Dock är det inga orimliga krav som ställs, det handlar om att bostaden är byggd enligt ursprungsritningarna, att det uppfyller lagar o regler och är avsedd för bostad! (Man kan ju tex inte hyra ut ett stall till/för turister)

Om du vill fördjupa dig så finns det en bra sida där en advokat skriver om just den nya lagen etc..på BRA Engelska!

Men tänk på att advokaten måste skriva vad lagen säger...och som du vet..så är verkligheten i Spanien ibland lite annorlunda!

http://www.spanishpropertyinsight.com

Ulf Norberg
2016-08-02 15:12:34
Tack för informationen.
Vi tycker också kraven är rimliga och har ambitionen att uppfylla dem.
Så det är bara att fortsätta kampen för att få fram nödvändiga dokument.
JN
2016-08-04 10:19:38
Vi har talat med en advokat och med Urbanismo på Ayuntamiento de Marbella. Advokaten säger att om man inte har "licencia de primera ocupación" eller "cédula de habitabilidad" certifikat så går det att ansöka om en "certificado de no infracción" hos Ayuntamiento. Med detta dokument samt energicertifikatet m.m. kan man få turistlicensen.
Marbella kommun uppger att att dom inte kan garantera att man kan får turistlicensen med en "certificado de no infracción”, men att det är värt att ansöka om detta för att sedan ansöka om turistlicensen. Vi blev hänvisade till fyra olika personer på Urbanismo och INGEN var villig att ge ett klart besked. Hoppas ovanstående hjälper något - lycka till!
Peter Jacobsen, Wasa Real Estate
2016-08-08 14:13:59
Peter,

Att de inte kan be besked...beror förmodligen på att de inte VET vad som gäller!
- Vilket kan vara en fördel också:-)

Det hela är nytt och det är tre olika myndigheter inblandade!
Ulf Norberg
2018-01-29 00:17:02
Har mailat Nerja Town Hall upprepade gånger och bett om råd om hur vi kan få ett intyg eftersom vår lägenhets vars hus byggt på 70 talet inte har någon Licens. Kan bara konstatera att de som arbetar på Foreigndepartement totalt nochalera och vägra svarar på min fråga.
Först tänkte jag ok de har mycket och göra och testade några veckor senare, Nähä försökte igen och igen men samma resultat INGEN svarar. Mycket märkligt för har tidigare alltid fått snabbt svar ifrån en trevlig kvinna när jag undrat något men nu tvärnit. Ingen respons alls, är nu i Sverige så kan inte knalla in dit för tillfället.
Någon som vet vem vi kan vända oss till i Nerja eftersom Town hall vägra svara oss?
MA
2018-02-08 22:02:01
Vi har ett hus i Nerja och har upplevt samma problematik. Efter ett besök på Ayuntamiento de Nerja våren 2016 stod det klart för oss att dokumentet Licencia de primera ocupacion inte fanns för vårt hus och att de inte hade en aning om hur vi skulle gå till väga för att få fram det.
Vi skrev då ett brev(på spanska) till Junta de Andalucia och beskrev vår situation och efter två-tre månader fick vi vår turistlicens!
JO
2018-02-09 08:36:44
Rörigt är det verkligen.
Vi har flera bekanta som har hyreslicens men saknar LPO.
Juntan (i Andalucien) har föranmält besök och bett om att LPO'n ska skickas in före besöket. Juntan har inte accepterat förklaringarna till att LPO saknas så våra bekanta har annullerat sina hyreslicenser.
gusse
2019-10-02 22:37:45
Jag läste följande i sydkusten idag:
I Andalusien krävs att ägaren (eller det företag som bedriver fyller i en ansvarsförklaring som kallas för ”declaración responsable”, innan uthyrningsverksamheten kan påbörjas. Ansvarsförklaringen, som kan fyllas i på nätet, innebär att ägaren förklarar att bostaden uppfyller alla krav på säkerhet och kvalitet som fastställs i lag.
Ansvarsförklaringen ska lämnas in till myndigheten Consejería de Deporte y Turismo de la Junta de Andalucía, som tilldelar bostaden en kod i registret för turistverksamhet i Andalusien (Registro de Turismo de Andalucía). Denna kod ska anges i alla annonser om uthyrning av bostaden.
Innebär detta att hyreslagen från 2016 ändrats så att kravet på uthyrningslicens inkl LPO inte gäller längre?
gusse
2019-10-11 17:29:56
Problemet finns som sagt pa flera platser. Vi har det aven i Puerto De Cabopino vars urbanisation ar byggd pa 70-talet men trots det fantastiska skicket finns inte LFO och man kan inte hyra ut legalt. Hyr man ut och plisen knackar pa dorren har man ett potentiellt stort problem med boter. Det ar ocksa knepigt att forklara for ev hyresgaster att man egentligen inte far hyra ut. Forhoppningsvis drivs nagon process mot kommunerna som vagrar - nagon som vet?
Cabopino
2019-10-25 07:48:43
Man KAN söka och få turistlisens utan att att man har LPO/LFO. När man söker om Turistlisens för att hyra ut 2 mån eller kortare tid, räcker det med att man kryssar i en ruta, att man har LPO/LFO. Man får välja helt enkelt, om man nu ska hyra ut 2 mån och kortare. Riskera att få mycket höga böter om man hyr ut och inte har lisens. Eller riskera att få låga böter för att man hyr ut med licens, men saknar LFO/LPO! Spansk byråkrati i ett nötskal.
Ulf Norberg
2019-10-29 04:27:47
Intressant diskussion. Har själv två lägenheter som jag har licens för men verkar saknas LPO för båda. Min advokat hjälpte mig att fixa licenserna. Jag betalar punktligt skatt på hyresinkomsterna och tom den nya sopskatten som de har lagt på oss som hyr ut i Malaga. Min fråga är vad som kan hända om de vill inspektera och man inte har LPO?? Kan de helt sonika dra in ens licens? Böter? Detta trots att man har licens betalar sina skatter och lägenheterna är i toppskick. Byggda 1975.
Jara
2019-10-29 05:07:55
Vet endast ett fall...i Nerja. Fast.ägaren fick böter för att sakna LPO/LFO..likvärdigt dokument. Men hade alltså uthyrnings licensen.
Böterna ska visst ha varit 2.000 euro.
Om man blir ertappad att hyra ut..UTAN licens och utan att betala in uthyrningsskatt (de hänger ju ihop på ett sätt)...så lär böterna bli mycket högre än så!

Märkligt är att det är två olika myndigheter som inte kan koordinera och vi bostadsägare får ta den smällen! Håller det juridiskt högre upp..EU nivå, kan man undra.

Två andra val man har är:
1. Inte hyra ut alls.
2. Enbart hyra ut längre än 2 mån per gång..då det är en annan hyreslag som då gäller. Man behöver inte turistuth.licens!
Ulf Borberg
2019-10-29 10:02:03
Kravet på LPO som saknas på många håll (licensen är inte giltig utan LPO/LFO och det verkar vara omöjligt att lösa detta på ett bra sätt) innebär en otrygghet och försvårar uthyrning och försäljning, speciellt för svenskarna då eurokursen dessutom är väldigt hög.
Tillsammans med flygskam och höga flygpriser minskar svenskarnas turistande på Costa del Sol.

Det borde ligga i mäklares och advokaters egna intresse att försöka påverka myndigheterna (speciellt i Marbella och Nerja tydligen) att reda ut detta.
gusse
2019-10-29 15:51:24
Gusse eller någon annan,
Har någon mer specifik information om just Malaga, Malaga centro? Har man hittat någon framkomlig väg där? Känns onekligen märkligt att min spanska advokat har ordnat fram utvyrningslicens som faktiskt är orolig och där jag kan bli bötfälld trots licens och trots att jag erlägger alla erforderliga skatter. ??
jara
2019-10-29 16:57:28
Det är viktigt att förstå att LFO och uthyrningslicens är 2 olika saker. Man kan ansöka om uthyrningslicens och få den beviljad (och tro att allt är ok). Men uthyrningslicensen är bara giltig om man dessutom har en LFO. Det kan t.o.m förekomma att man blir ombedd visa upp LFO för att få eller förnya uthyrningslicensen(!). Hyr man ut (korttid dvs under 2 mån) utan ”kombon” uthyrningslicens+LFO riskerar man saftiga böter. Ansöker man om uthyrningslicens men sedan inte kan visa ett LFO om det efterfrågas lär man kanske bli extra intressant för en kontroll (myndigheten kan ju inte få en starkare indikation på ”illegal uthyrning”). Många hyr ut ändå och tar risken, personligen tycker jag 2.000€ eller mer är för stor risk. Jag hoppas istället att kommunerna (i vårt fall Marbella) får så mycket tryck i frågan att de snart tillåter äldre byggnationer kunna göra en efter-inspektion för att få ett LFO för de som vill korttidsuthyra.
Cabopino
2019-10-29 17:07:30
Tack Cabopino!
Nån som känner till förhållandena mer i detalj? Jag har hört (endast ryktesvägen) att Ayuntamiento i Malaga kan utfärda något papper som är ekvivalent med LPO. Nån som vet? Tack på förhand!
Jara
2019-10-29 17:09:51
Tack Cabopino!
Nån som känner till förhållandena mer i detalj? Jag har hört (endast ryktesvägen) att Ayuntamiento i Malaga kan utfärda något papper som är ekvivalent med LPO. Nån som vet? Tack på förhand!
Jara
2019-10-29 20:32:14
Ja du Jara, jag hade önskat att jag skulle kunna hjälpa dig men tyvärr. Jag har försökt få hjälp cirka 3,5 år utan framgång.
Man kan tro att myndigheterna (och vissa andra) tycker att det är bra med denna röra, det lägger sordin på uthyrningen vilket hotell-rörelsen önskar. Men jag tror de skjuter sig i foten om de tror att de som skulle vilja bo i hyrd lägenhet istället skulle bo på hotell – jag tror de istället söker sig till andra turistorter.
Och jag tror också att de som tror att ”skräp-turisterna” (jag har hört det uttrycket) bor i privatägda lägenheter också huvudsakligen har fel. Resor inkl spritpaket säljs troligen med boende på tveksamma hotell.
De personer, tex svenska pensionärer, som investerat en stor del av sitt sparande i ett boende på Solkusten har bidragit mycket till att Spaniens ekonomi är stark och återhämtat sig efter lågkonjunkturen. De bor själva i sin lägenhet i viss del av året och hyr också ut den, ofta i mindre skala, och de vill göra det lagligt och betala skatt för det.
De har skapat jobb i samband med renovering och inredning. De och deras hyresgäster konsumerar mycket av sina pensioner i Spanien (matvaruaffärer, restauranger, frisörer, golfbanor etc).
Uthyrningslagen och svårigheten att kunna hyra ut pga avsaknad av LPO medför sannolikt att det också blir svårare att sälja lägenheter för att köparna blir tveksamma.
Lägg till att euron blivit cirka 25 procent dyrare de senaste 6-7 åren, Brexit och dålig GBP-kurs, flygskam/miljötänkande, höga transaktionskostnader (det kostar 20% att köpa och sälja en fastighet) gör inte saken bättre.
Det verkar som att Spaniens ekonomi börjar gå dåligt och att flygandet till Spanien minskar.
Vi och presumtiva köpare börjar tröttna på den här oviljan att hjälpa till så jag föreslår att någon gör något ….
…. varför inte Svensk-Spanska Handelskammaren där bland annat Mats Björkman ingår.
Det vore väl en fjäder i hatten om de kan lösa upp den här knuten.

gusse