Vanliga frågor och svar till mäklaren

PLUS CARIN OSVALDSSON Det finns vissa frågor som nästan alltid dyker upp när icke-spanjorer börjar fundera på att köpa – eller sälja – bostad i Spanien. Och det är inte så konstigt att man undrar saker när både det formella och det informella systemet fungerar annorlunda än hemma. Den här veckan tänkte jag dela med mig av lite klassisk mäklarkunskap från vardagen här på Costa del Sol. En handfull av de frågor jag ofta får från svenskar och andra nationaliteter som är nyfikna på hur bostadsmarknaden fungerar här.

PLUS CARIN OSVALDSSON Det finns vissa frågor som nästan alltid dyker upp när icke-spanjorer börjar fundera på att köpa – eller sälja – bostad i Spanien. Och det är inte så konstigt att man undrar saker när både det formella och det informella systemet fungerar annorlunda än hemma. Den här veckan tänkte jag dela med mig av lite klassisk mäklarkunskap från vardagen här på Costa del Sol. En handfull av de frågor jag ofta får från svenskar och andra nationaliteter som är nyfikna på hur bostadsmarknaden fungerar här.

Hur mycket kan man pruta på en bostad i Spanien?
Det här är en ofta förekommande fråga. Och jag förstår det. Man vill ju veta vad som gäller för att kunna anpassa sig. Ingen vill betala för mycket. Och kanske inte heller lägga ett för lågt bud med risk att säljaren inte ens vill gå in i en förhandling. Finns det någon “standard”? Är det fem procent? Tio procent? Sanningen är att det inte finns ett tydligt svar. Det första som är viktigt att veta är att slutpriset nästan alltid blir lägre än utgångspriset. I de allra flesta fall kan man lägga ett bud under begärt pris – baserat på vad man själv tycker att bostaden är värd och vad man är villig att betala.

Men hur mycket man faktiskt kan förhandla, beror helt på situationen. Vissa bostäder är rätt prissatta från början. Om det dessutom är många visningar och stort intresse är prutmånen mindre. I andra fall har säljaren ingen brådska alls och säljer bara till ett visst pris.

Sedan finns det bostäder som legat ute länge, där säljaren med tiden blir mer öppen för bud. Även om det inte alltid är så. Ibland är priset på en bostad som nyligen sänkts inte längre förhandlingsbart alls. Som en väldigt generell riktlinje brukar jag säga att ett bud på mellan fem och tio procent under utgångspris ofta är en rimlig startpunkt – men man ska nästan alltid vara beredd på ett motbud.

Varje affär är unik. En del av mäklarens jobb handlar om att känna av situationen. Vad är realistiskt? Hur ser marknaden ut just nu? Hur motiverad är säljaren? Jag försöker alltid vara ärlig mot mina kunder gällande vad som är ett rimligt bud i just deras specifika situation. Målet för oss som mäklare är faktiskt inte att sälja dyrt – utan att få affären i hamn.

Vem betalar mäklararvodet i Spanien?
En annan fråga vars svar ofta förvånar svenskar och andra utlänningar, är hur provisionen fungerar här. På Costa del Sol är det vanligast att säljaren betalar mäklararvodet, och det är redan inkluderat i bostadens utgångspris. Eftersom det är standard upplevs det som det enklaste och mest transparenta varianten. Många affärer görs upp av två mäklare, en som representerar köparen och en som representerar säljaren. Då delar dessa två på den fastställda provisionen.

Men det finns undantag. Vissa mäklarbyråer tar provision av köparen istället, och ibland kan både köpare och säljare krävas på arvode. I mitt fall skulle jag aldrig jobba med en säljare som vill att vi tar betalt av köparen separat, utan vårt fasta upplägg är att provisionen inkluderas i priset och betalas av säljaren. Däremot händer det att våra kunder ber oss hjälpa till att förmedla bostäder från andra mäklarfirmor som ibland jobbar på ett annat sätt och där det kan tillkomma kostnader för köparen. Det handlar om hur avtalet mellan säljaren och dennes mäklare är upplagt. Det viktigaste är tydlighet så att det inte blir några obehagliga överraskningar sent i processen och det kan vara bra att känna till att det förekommer olika varianter.

Varför använda en mäklare överhuvudtaget?
Det här är kanske en särskilt intressant fråga som det möjligen är märkligt att jag ens tar upp. Men numera är det ju väldigt enkelt att leta upp bostäder i ett visst område själv via portaler på nätet som dessutom ofta går att få på det egna språket. Det kan vara lätt att tänka att det är bättre att kontakta ägaren direkt och hoppa över mäklaren. Men i praktiken blir det sällan billigare. Och definitivt inte lättare.

Eftersom provisionen oftast redan är inkluderad i priset och betalas av säljaren betyder det inte automatiskt att man sparar pengar genom att köpa privat. Och det finns många andra fördelar med att ha en bra mäklare vid sin sida. Särskilt om man inte talar språket.

I Spanien är bostadsmarknaden ganska annorlunda jämfört med i Sverige. Samma bostad kan ibland ligga ute hos flera olika byråer samtidigt, informationen kan skilja sig åt och processen ser inte alls ut som hemma. En stor del av mäklarens jobb handlar därför om att guida i en ibland komplicerad djungel.

Många som flyttar hit är inte helt säkra på vilken typ av bostad de egentligen söker – eller ens vilket område som passar dem bäst. Vill man bo mitt i stan? I en urbanisation i utkanten? Ute på landet? Nära stranden? Gångavstånd till restauranger? Svensk skola? Golf? Vilken del av kusten passar behoven bäst? Costa del Sol är ganska stort.

När man börjar titta inser man ofta hur stor skillnad det är mellan områden som på kartan ser ut att ligga väldigt nära varandra. En bra mäklare hjälper inte bara till att boka visningar och förhandla pris. Vi hjälper också till att sortera, filtrera, tolka marknaden och steg för steg ringa in vad som faktiskt känns rätt. Det gör processen både tryggare, smidigare och mycket roligare.

När behöver man NIE-nummer?
Om man köper bostad i Spanien som utlänning behöver man ett så kallat NIE-nummer. NIE står för Número de Identidad de Extranjero och är alltså ett spanskt ID-nummer för utlänningar. Man behöver det bland annat för att kunna köpa bostad, öppna bankkonto och genomföra olika juridiska och ekonomiska ärenden i Spanien.

Man kan ansöka om NIE i Spanien via nationella polisen eller via den spanska ambassaden/konsulatet i sitt hemland. Ansökan kan göras personligen eller genom ett ombud.

Många påbörjar ansökningsprocessen först när de väl reserverat en bostad, ofta med hjälp av sin jurist. Men eftersom handläggningstiderna ibland kan dra ut på tiden brukar jag rekommendera att man ansöker redan när man börjar leta bostad. Det är skönt att ha allt klart om och när drömbostaden väl dyker upp. Ju mer saker man som köpare har på plats, desto bättre förhandlingsläge.

Hur lång tid tar ett bostadsköp i Spanien?
Även här är svaret att det beror på och kan variera mycket. När köpare och säljare väl kommit överens om priset är tidsplanen ytterligare en av de saker man förhandlar om. Men processen ser vanligtvis ut ungefär så här:

1. Reservationsavtal
Först skrivs ett reservationsavtal där köparen betalar en reservationsavgift, ofta runt 6.000 euro, för att reservera bostaden.

2. Privat köpekontrakt
Vanligtvis 2–3 veckor senare skrivs ett privat köpekontrakt. Under tiden går köparen eller dennes jurist igenom all dokumentation för att säkerställa att allt är korrekt. Vid detta steg betalas normalt tio procent av köpeskillingen.

3. Signering hos notarien
Det sista steget sker hos notarien där lagfarten skrivs under, betalningen genomförs och nycklarna lämnas över. I de flesta fall sker tillträdet mellan en och tre månader efter reservationen. Men det kan gå både snabbare och långsammare beroende på vad köpare och säljare kommer överens om. Jag har varit med om affärer som gått igenom på bara några dagar – och andra som tagit över ett halvår för att det passat båda parter.

Carin Osvaldsson