I Andalusien kan man hyra ut sin fastighet på långtid, minst två månader, utan att det krävs något mer än ett kontrakt mellan ägare och hyresgäst. Eller på korttid och då ställs en rad krav på särskild turistlicens, registrering av hyresgästerna och kriterier inne i fastigheten som ska vara uppfyllda. Detta för att kvaliteten och seriositeten hos uthyrarna ska säkerställas.

Ett sådant krav som stökat till det på många håll på Costa del Sol, är att fastigheten måste ha en så kallad ”Licencia de Primera Ocupación”, en slags inflyttningslicens som alltid lämnas ut när en nybygd fastighet inspekteras och godkänns av kommunen, men som många äldre fastigheter saknar. I vissa kommuner går det att ansöka om det retroaktivt, i andra inte. I jämförelse med den debatt som pågår nu, är detta dock ett ganska betydelselöst problem.

Å ena sidan är det allt fler som investerar i en fastighet med attraktivt läge på Costa del Sol, för att kunna hyra ut den helt eller delvis när man inte själv nyttjar den. Som mäklare har jag genom åren haft många köpare som ser det som en slags säkerhet att om den egna ekonomin eller situationen på något vis förändras, går det att täcka de löpande kostnaderna med hjälp av korttidsuthyrning.

Dessvärre har det kommit att bli så lukrativt att det har svämmat över alla rimliga breddar i vissa områden. Det har lett till att många fastboende innerligt tröttnat på att dela vägg med grannar som byts ut veckovis och som kommer för att festa och leva livets glada dagar. När detta händer har fastighetsägarföreningarna möjlighet att med ett beslut på stämman, rösta igenom ett förbud av korttidsuthyrning alternativt att på olika sätt begränsa den och ta ut en högre månadsavgift.

Å andra sidan pågår en allt hetsigare debatt med manifestationer på många platser i landet, som handlar om att spanjorerna inte själva har råd att bo i sina innerstäder eftersom de blivit så attraktiva för investerare som köper och hyr ut på korttid, att priserna skjutit i höjden både för att köpa och att hyra en bostad på långtid. Ett exempel är Málaga stad där jag bodde mellan 2003 och början av 2012. Då var det ganska lätt att hyra på långtid och det kostade några hundra euro i månaden att hyra en lägenhet i stan. Nu rör det sig om flera tusen euro för en lägenhet med två, tre sovrum.

Det är dock någonstans här som debatten enligt mig spårar ur. Att priserna på fastigheter ökar när efterfrågan ökar är naturligt och att då försöka minska efterfrågan för att hålla priserna i schack känns mycket märkligt. Men just denna del av debatten tänker jag inte gå in på mer idag.

När det gäller ovan nämnda effekt på hyresmarknaden har myndigheterna de senaste åren försökt att med piska och morot få fler fastighetsägare att hyra ut sina objekt på långtid. Bland annat genom straffskatter och skattelättnader. Ett problem i Spanien är exempelvis att medan många ungdomar inte kan flytta hemifrån, står samtidigt tusentals lägenheter tomma till ingen nytta. Det har sedan den senaste bostadsreformen straffats genom en högre fastighetsskatt.

Enligt det resonemang som ofta förs i media är det dock korttidsuthyrningen som bär skulden till att det finns så få fastigheter att hyra på långtid. Detta är enligt mig helt fel och det är det som blir så skevt när man försöker finna lösningar på bostadsproblematiken.

Visst finns det säkert en del fastighetsägare som ser möjligheten till större intäkter via korttidsuthyrning som en anledning till att hyra ut per natt eller vecka, istället för per månad eller år. För de allra flesta handlar det dock inte alls om det. Att hyra ut långtid innebär ju betydligt mindre arbete, mycket mindre slitage på bostaden och en mycket enklare administration, vilket gör att 20-30 procent av inkomsterna varje månad inte behöver betalas till en uthyrningsfirma som tar hand om byråkrati, städning, underhåll samt in- och utcheckning. Det är även en stabilare och mer konstant inkomst oberoende av säsong.

Så vad är då problemet? Varför hyr inte fler ut på långtid?

Problemet är en kombination av den spanska lagen som skyddar hyresgästerna, aldrig fastighetsägarna samt ett havererat rättssystem som gör att när en hyresgäst slutar att betala men vägrar flytta ut, väntar flera års rättsprocess för att komma till rätta med situationen. Dyrt och läskigt tycker de flesta och tar det säkra före det osäkra och väljer att hyra ut på korttid istället.

Genom att begränsa korttidsuthyrningen kommer det inte att finnas fler bostäder att hyra på långtid. Det kommer att bli fler bostäder som står tomma (eller hyrs ut svart). Den verkliga lösningen ligger i att ändra lagstiftningen så att fastighetsägare vågar ta risken. Jag är inte jurist så jag vill egentligen inte uttala mig om hur, men det skulle kunna röra sig om ett stärkt skydd för ägarna men också en snabbfil - en särskild instans - för de rättsfall som uppstår när en hyresgäst inte längre gör rätt för sig.

Jag menar inte att sårbara hyrestagare inte ska skyddas mot oberäkneliga fastighetsägare som höjer hyran utan rim och reson eller plötsligt kastar ut dem på gatan. Men det måste vara rimligt på andra hållet också. Och att ta hand om dem som inte längre kan betala för sig, måste vara myndigheternas ansvar, inte privata fastighetsägares. Som alltså oftast är privatpersoner, inte bolag.

Slutligen menar jag att, för att lösa bostadsproblematiken långsiktigt måste det skapas en allmännytta lik den i Sverige, så att tillgången på hyresbostäder inte vilar på (små) privata aktörers axlar. Det kommer nämligen aldrig att fungera i ett land som har så stor residentiell turism.